DER MARKTWERT

Der Verkehrswert (seit 2004 auch Marktwert) bezeichnet den aktuellen Wert einer Immobilie. Der Verkehrswert (Marktwert) wird im § 194 des Baugesetzbuches wie folgt definiert:

„Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“

Als gewöhnlichen Geschäftsverkehr bezeichnet man demnach einen Handel auf einem freien Markt. Weder Käufer, noch Verkäufer dürfen unter Zeitdruck oder anderen Zwängen stehen. Es dürfen ausschließlich objektive Maßstäbe angesetzt werden. Somit repräsentiert der Verkehrswert (Marktwert) den Preis, der sich im allgemeinen Geschäftsverkehr am wahrscheinlichsten einstellen würde. Für seine Ermittlung sind verschiedene Wertermittlungsverfahren gebräuchlich und in der Immobilien-Wertermittlungsverordnung (ImmoWertV) als allgemein anerkannte Verfahrens- und Bewertungsgrundsätze normiert:
 
Sachwert-, Ertragswert-, Vergleichswertverfahren und das Discounted Cash Flow-Verfahren (DCF-Methode).
 
Die seit 2011 schrittweise veröffentlichten Bewertungsrichtlinien, nämlich die
· Bodenrichtwertlinie (BRW-RL)
· Sachwertrichtlinie (SW-RL)
· Vergleichswertrichtlinie (VW-RL)
· Ertragswertrichtlinie (EW-RL)
 
enthalten Anwendungshinweise zum jeweiligen Wertermittlungsverfahren von Immobilien und vertiefen damit die in der ImmoWertV geregelten, aktuellen Verfahrensgrundsätze. Die Anwendungen vorstehender Bewertungsrichtlinien ersetzen in Teilen die entsprechenden Hinweise und Anlagen zu den Bewertungsverfahren in den Wertermittlungsrichtlinien (WertR 2006) und verfolgen das Ziel, die Ermittlung von Boden-, Sach-, Vergleichs- und Ertragswerten modellkonform nach einheitlichen und marktgerechten Grundsätzen sicherzustellen bzw. zu gewährleisten.
 
Vorstehende Bewertungsrichtlinien sind für alle in der Grundstückswertermittlung Tätigen zur Anwendung empfohlen, sie sind für Bewertungssachverständige jedoch NICHT VERBINDLICH vorgegeben.

Entscheidend für den Verkehrswert (Marktwert) sind die tatsächlichen rechtlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse, die am Bewertungsstichtag auf dem Grundstücksmarkt herrschen. Somit ist der Marktwert eine – bei Ertragswertobjekten insbesondere von Zukunftserwartungen geprägte – Größe, die nur zu diesem Stichtag Gültigkeit hat. Da sich der Marktwert als durchschnittlicher Zeitwert einer Immobilie nicht exakt errechnen lässt, handelt es sich bei Wertermittlungen letztendlich um begründete Schätzungen mit höchstrichterlich anerkannten Bandbreiten (z.B. BGH-Urteil v. 28.06.1966 –IV ZR 287/64-, EzGUG 11.51, ±20-30%). Der Bundesgerichtshof (BGH) stellte in einem Urteil fest: „Der Preis einer Sache muss ihrem Wert nicht entsprechen.“